Welchen (Um)Bau-Turbo brauchen wir wirklich?
Wohnraummangel, Bau-Turbo, grüne Wiese oder doch lieber Aufstockung und Umnutzung: Die Debatte um bezahlbaren und klimagerechten Wohnraum ist hochaktuell – und wird politisch wie planerisch kontrovers geführt. nbau-Chefredakteur Dr. Bernhard Hauke hat mit Leon Beck, Vorstandsvorsitzender von Architects for Future Deutschland e. V., über die Chancen und Risiken des Bau-Turbos, über kluge Innenentwicklung statt Flächenfraß und über die zentrale Rolle des Bestands gesprochen. Ein Plädoyer für Umbau-Mut, sozialverträgliche Planung und eine neue Kultur des Weiterbauens.
In vielen urbanen Zentren ist der Wohnungsmarkt angespannt, und Umnutzung oder Aufstockung allein reichen möglicherweise nicht aus, um den Bedarf zu decken. Ist der Bau-Turbo da nicht eine gute Idee?
Leon Beck: Ja, es gibt unterschiedliche Wohnungsmärkte in Deutschland, auch angespannte, und je nachdem muss differenziert werden. Das ist ein Kritikpunkt am Bau-Turbo. Anfangs war er nur für angespannte Wohnungsmärkte gedacht, für Gebiete mit Wohnraummangel, nach dem aktuell diskutierten Entwurf wäre er jedoch überall anwendbar. Wie auch immer ein Bau-Turbo konkret ausgestaltet wird, er sollte nur dort gelten, wo auch wirklich Bedarf besteht. Das ist ein ganz zentraler Punkt.
Das heißt, in Regionen ohne akuten Wohnungsbedarf ist ein Bau-Turbo nicht sinnvoll, weil nicht viel gebaut werden muss?
Wo es keinen Wohnraummangel gibt, ist ein Bau-Turbo als vermeintliches Instrument zur Schaffung von Wohnraum nicht angebracht. Und eine zentrale Frage, die damit zusammenhängt, ist: Was sind eigentlich angespannte Wohnungsmärkte? Das Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum beispielsweise können nur Kommunen in angespannten Wohnungsmärkten anwenden, die aber beispielsweise in Baden-Württemberg letztmals vor fünf Jahren definiert wurden. Wie regelmäßig muss das eigentlich evaluiert werden, um wirksam zu sein?
Aber die Menschen merken doch, wie wenig Angebot an Wohnungen jeweils da ist und wie die Preise in Stuttgart oder Berlin sind und dass es in Eisenhüttenstadt ganz anders ist.
Genau, wenn aber die Instrumente, um dem zu begegnen, funktionieren, dann müsste sich ja in fünf Jahren etwas geändert haben; sonst wären sie nicht wirkungsvoll. Daher müssen die Situation wie auch die Instrumente regelmäßig neu evaluiert werden.
Bleiben wir in Berlin, wo wohl auch mit Umnutzung, Aufstockung oder Zweckentfremdungsverbot noch ein Bedarf übrig bliebe. Bietet sich hier ein Bau-Turbo an?
Ein Bau-Turbo sollte nur dort gelten, wo wirklich Bedarf besteht.
Ja, wenn tatsächlich alle Innenentwicklungsinstrumente ausgeschöpft sind. Nur viele davon stehen den Kommunen praktisch noch gar nicht zur Verfügung, oder werden – wie das Baugebot – nicht angewendet oder politisch kaum diskutiert. Vermutlich, weil dahinter eine unbequeme Grundsatzfrage steht: Was bedeutet es eigentlich konkret, wenn wir sagen, dass Eigentum verpflichtet? Darüber wird nicht gerne gesprochen. Wir sollten aber diskutieren, ob Eigentümer:innen von ungenutzten Grundstücken, Baulücken oder Hinterhöfen in der Stadt verpflichtet werden können, mehr Wohnraum zu schaffen. Ob im Sinne des Gemeinwohls dort Wohnraum entwickelt werden muss oder ob ein solcher Eingriff ins Eigentumsrecht als nicht zumutbar gilt? Ich denke, diese Debatte müssen wir führen; nur die Politik scheint sich weitgehend davor zu scheuen.
Jetzt haben wir aber vermutlich den Bau-Turbo. Warum sind weitere Aspekte wie Sozialquote, Gemeinwohlorientierung oder auch Klimaschutzvorgaben so wichtig?
Es ist wichtig, dass, wenn um- oder neu gebaut wird, ein zukunftsfähiger Gebäudebestand entsteht, der dem längerfristigen Bedarf gerecht wird. Hier geht es besonders um barrierefreie und bezahlbare Wohnungen sowie Sozialwohnungen – da ist aktuell und perspektivisch der größte Bedarf. Gerade angesichts des demografischen Wandels sollten wir ganz genau prüfen, ob und was wir bauen. Ansonsten bauen wir den Leerstand von morgen. Das betonen wir auch in einer aktuellen Stellungnahme anlässlich unserer Anhörung als A4F zum Bau-Turbo im Bundestag [1].
Das Luxussegment braucht keinen Turbo?
Exakt. Wenn das aber nicht verbindlich verankert wird, dann haben wir bald vielleicht mehr Wohnungen, aber nicht in dem Segment, in dem es Bedarf gibt, und verschärfen damit das Problem immer weiter.
Wie kann den Kommunen, die am Ende mit dem Bau-Turbo zurechtkommen müssen, geholfen werden, solche Aspekte umzusetzen?
Wir gehen davon aus, dass viele, vor allem kleinere Kommunen, schlichtweg überfordert sein werden. Das kann dazu führen, dass diese den Bau-Turbo nicht anwenden, obwohl sie es rechtlich könnten. Dass die Kommunen über die Anwendung frei entscheiden können, begrüßen wir mit Blick auf unsere Tradition demokratischer Planungskultur und kommunaler Entscheidungshoheit ausdrücklich. Es kann dadurch zwar vorkommen, dass der Bau-Turbo genau dort nicht zur Anwendung kommt, wo Wohnraum am dringendsten gebraucht würde, doch da er diesem Bedürfnis in der aktuell diskutierten Form sowieso nicht gerecht werden dürfte, ist dadurch auch nichts verloren. Andersherum wäre eine verpflichtende Anwendung fatal, da der Bau-Turbo eben nicht dem Wohnraummangel Abhilfe schafft und an den kommunalen Realitäten vorbeigeht.
Eine der größten Herausforderungen stellt hier die Zweimonatsfrist zur Bearbeitung von Bauanträgen dar. Diese wäre für die Kommunen heute kaum einzuhalten.
Wenn wir nicht genau prüfen, was wir bauen, schaffen wir den Leerstand von morgen.
Die Routinekonsequenz wäre dann, dass nach zwei Monaten die Baugenehmigungen einfach erteilt werden?
Ja, die Einvernehmensfiktion nach zwei Monaten nimmt an, dass das Vorhaben alle relevanten Belange berücksichtigt und keine Konflikte mehr vorliegen. Allerdings ist ungeklärt, bei wem die Gewährleistung liegt, dass tatsächlich alles dem Baurecht entsprechend ist. Bei den Architekt:innen müsste am Ende die Berufshaftpflicht für Fehleinschätzungen aufkommen. Ob die Versicherungen und infolgedessen die Architektenschaft sich darauf einlassen, ist zweifelhaft.
Zudem ist eine vergleichbare Genehmigungsfiktion mittlerweile Teil mehrerer Landesbauordnungen und es bestehen viele Unklarheiten. Wenn jetzt auf einer weiteren rechtlichen Ebene solche Anforderungen hinzukommen, werden diese Fragen noch komplexer.
Wären standardisierte Vorgehensweisen gerade in Richtung Klimaschutzvorgaben wie Hamburg-Standard oder Gebäudetyp E eine Teillösung?
Diese sind eine Art Abkürzung, die ein Teil der Lösung sein können. Aber hier stellt sich die grundsätzliche Frage, weshalb wir bei Weiterentwicklungen an vielen Stellen versuchen, etablierte, gut funktionierende Prozesse direkt über Bord zu werfen, anstatt diese stärker an unseren gemeinsamen Zielen und Herausforderungen unserer Zeit auszurichten?
Wie ist das mit dem Neubau auf der grünen Wiese am Rande der Stadt; brauchen wir den dort überhaupt?
Ein wichtiges Thema ist hier der Flächenverbrauch; den wollen wir in Deutschland bis 2030 halbieren und europaweit bis 2050 auf netto null bringen. Die Umsetzung dazu haben wir bislang jedoch nicht rechtsverbindlich verankert. Mit dem Bau-Turbo schaffen wir nun wieder einen neuen Prozess, eine vermeintliche Abkürzung, die jedoch bewährte Prozesse umgeht, in denen solche Zielvorgaben in den kommenden Jahren hätten verankert werden können.
Daher sehen wir eine große Gefahr von weiterer Zersiedelung und Flächenverbrauch im Außenbereich, bei dem landwirtschaftliche Nutzflächen, klimarelevante Grünflächen und landschaftliches Kulturgut verloren gehen. Relevant wird auch der finanzielle Aspekt der erforderlichen Infrastrukturen wie Versorgungsleitungen, Straßen, ÖPNV oder Kitas und Schulen – das alles müssen die Kommunen zusätzlich planerisch und finanziell stemmen. Bei der Innenentwicklung hingegen wäre es eher andersherum, dass bestehende Infrastruktur effizienter genutzt werden könnte.
Viele Kommunen haben gerade mit der Sanierung der bestehenden Infrastruktur finanziell und personell schon mehr als genug zu tun, als dass sie sich mit neuen Baugebieten noch mehr aufhalsen möchten. Hier wäre es eine Aufgabe des Bundes, die Kommunen bei der Sanierung des Bestands und der zielgerichteten Innenentwicklung entsprechend zu unterstützen.
Sind dann also kompakte Städte statt aufgelöster Einzelsiedlungen nicht nur im städtebaulichen, sondern auch im ökonomischen Sinne die bessere Lösung?
Das fängt beim Einfamilienhaus als ineffizientester Gebäudeform an. Da gibt es am wenigsten Wohnfläche im Verhältnis zur Hüllfläche und bei Infrastruktur ist das ähnlich. Gerade deshalb ist die Innenentwicklung mit bestehender Infrastruktur eigentlich auch aus ökonomischer Sicht für Kommunen attraktiver und sollte die präferierte Variante sein.
Gegenargument ist dann häufig, dass wir auch Grün in der Stadt brauchen und Nachverdichten darum kontraproduktiv sei.
Da drehen wir uns im Kreis: Es braucht eine fundierte Planung und dafür mehr als zwei Monate und einen Bebauungsplan. Sodass Baulücken oder Industriebrachen etc. sinnvoll bebaut und trotzdem die aus ökologischer Sicht am besten dafür geeigneten Flächen für Grünkorridore oder als Biodiversitätstrittsteine etc. genutzt werden.
Aufstockung ist hier etwas anderes und Wohnungsteilung ist auch eine Form, Wohnraum für mehr Menschen zu schaffen – und nicht einfach mehr Wohnfläche. Hier sind, wie gesagt, längst noch nicht alle Möglichkeiten ausgeschöpft. Auch asphaltierte Parkplätze, Garagenhöfe oder eingeschossige Discounter eignen sich vermutlich meist besser für Nachverdichtung als grüne Hinterhöfe. Dazu braucht es aber fundierte Planung und klassische baurechtliche Vorgaben.
Das klingt weniger nach Turbo und Brechstange als nach sorgfältiger Abwägung. Was sagen wir denen, die jetzt eine Wohnung suchen und eine gewisse Begeisterung für dieses jetzt aber schnell haben?
Es braucht auch Zeit, bis aus einem Acker ein Wohngebiet mit ordentlicher Infrastruktur wird. Der Gebäudebestand hingegen ist schon da, nur das Baurecht ist in Bezug auf Umnutzungen oft noch zu wenig zielführend. Und auch im Steuerrecht liegen Hürden – beispielsweise für die Umnutzung leerstehender Büroflächen – die jedoch nicht unüberwindbar sind, wie die kürzlich veröffentlichte Handreichung Office to Housingdes BDA Bayern zeigt. Andere Möglichkeiten, um kurzfristig die Verfügbarkeit von Wohnraum zu erhöhen, sind Wohnungstauschbörsen, die Aktivierung von Wohnungsleerstand oder das Vermeiden von Ferienwohnungen. Dieser unsichtbare Wohnraum birgt lautDaniel Fuhrhop ein Potenzial von 100.000 Wohnungen pro Jahr. Dazu zählen auch Einliegerwohnungen, die – früher einmal steuerbegünstigt – vielerorts entstanden sind, heute weniger genutzt werden und kurzfristig aktiviert werden könnten.
Der Aufstiegstraum vieler Menschen ist noch immer das Einfamilienhaus im Grünen. Ist dieser Traum wirklich turbo- oder gar förderungswürdig?
Für mich nicht. Über die Flächeninanspruchnahme und die Landwirtschaft hatten wir schon gesprochen. Das Einfamilienhaus ist jedoch auch energetisch und in Bezug auf die Ressourcenintensität die ungünstigste Wohnform. Und das Problem ist ja auch nicht, dass wir zu wenige Einfamilienhäuser hätten, es wohnen nur oft keine Familien darin. Statistisch gesehen haben wir in Deutschland mehr Einfamilienhäuser als Familien. Wenn wir also den Generationenwechsel in den bestehenden Einfamilienhausgebieten schaffen – beispielsweise durch das Angebot von altersgerechten Wohnungen in der Nähe –, könnten wir dieser Verteilungsfrage effektiv begegnen.
Es gibt sehr viele Einfamilienhäuser, nur eben gebrauchte, die dann oft quasi auch noch Einpersonenhäuser sind.
Interessanterweise stört es bei Autos kaum, wenn diese gebraucht sind. Jahreswagen sind weit attraktiver als, sagen wir, Zwanzigjahreshäuser; gebrauchte Häuser, die zehn oder zwanzig Jahre alt sind.
Damit sind wir beim Umbau-Turbo.
Auf jeden Fall brauchen wir mehr Umbau-Turbo. Im Bestand und in der Innenentwicklung gibt es viele Möglichkeiten, klima- und ressourcenschonenden Wohnraum, ja zeitgemäßen Wohnraum zu schaffen. Wie das aussehen kann, haben wir mit unseren Vorschlägen für eine Muster-Umbauordnung, ergänzend zur Musterbauordnung, dargelegt. Dazu bräuchte es noch ein Umbaugesetzbuch, also Änderungen, die auch auf dieser Ebene Umbau wesentlich erleichtern und priorisieren. Und ein ganz zentraler Punkt ist die Einführung einer Abrissgenehmigungspflicht und Sanierungsprüfung.
Um vorschnelles Abreißen und die Vernichtung von bestehenden grauen Emissionen zu vermeiden.
Und um den Umbau konsequent zu fördern. Vor allem muss der Umbau überhaupt erst als gleichwertige Alternative zum Neubau in den Planungsprozess einbezogen werden. Solange wir keine Abrissgenehmigungspflicht haben, wird der Abriss als normal angesehen. Das führt dazu, dass viele Grundstücke leer veräußert werden oder der Abriss beim Verkauf mit einkalkuliert wird: Grundstückspreis minus Abrisskosten. Das ist fatal, weil damit suggeriert wird, dass bestehende Gebäude nichts wert seien, ja sogar wertmindernd.
Also sollte die Planung nicht mit dem weißen Blatt beginnen, sondern mit dem Bestandsgebäude, und von da aus weiterdenken.
Ja, das machen andere europäische Länder bereits vor. In Österreich wird gerade eine Abrissgenehmigung mit sehr umfassenden Kriterien eingeführt. Ein Kriterium beim Variantenvergleich Abriss und Neubau versus Umbau sollte dabei immer das im Bestand gebundene CO2 sein.
Das ist auch eine Kernforderung von HouseEurope!, einer europäischen Bürgerinitiative für Umbau und Sanierung.
Ja, HouseEurope! möchte erreichen, dass Sanierungen schneller, einfacher und günstiger werden, und das über drei Hebel: eine ganzheitliche Lebenszyklusbetrachtung, faire Risikobewertung bei der Kreditvergabe und eine Mehrwertsteuerreduzierung für Sanierung und Umbau. Bei der Lebenszyklusbetrachtung, die den Bestand mit einbezieht, wird berücksichtigt, wieviel Emissionen bereits im Bestand gebunden sind. Je höher CO2 perspektivisch bepreist wird, desto wertvoller wird der Bestand. Das ist ein Aspekt, der bei der Entscheidung zwischen Ersatzneubau und Umbau bislang nicht berücksichtigt wird.Und auch bei der Finanzierung wird den Qualitäten des Bestands heute kaum Rechnung getragen, sondern es werden lediglich die Risiken gesehen. So wird die Finanzierung von Umbauprojekten oft als riskanter bewertet als die von Neubauten, was jedoch in Anbetracht von Ressourcenengpässen und Fachkräftemangel im Handwerk nicht mehr der Realität entspricht und damit eine systematische Benachteiligung von Umbau – mit hohen finanziellen Auswirkungen – darstellt. Das Ziel ist, diese aufzuheben und europaweit anzugleichen.
Die Finanzierung von Umbauprojekten wird oft riskanter bewertet als Neubau – das ist nicht mehr realistisch.
Der schnellste und vielleicht wirksamste Hebel ist die Reduktion der Mehrwertsteuer auf Sanierungsarbeiten und Umbauten sowie auf dafür benötigtes Material. In Italien beispielsweise gibt es das schon und dort ist – im europäischen Vergleich – der größte Teil des Gebäudebestands bereits saniert.
Die Mehrwertsteuersenkung für Umbau und Sanierung ist am einfachsten zu verstehen und damit wohl der effektivste Hebel. Was kann ich tun, um HouseEurope! zu unterstützen?
Die Bürgerinitiative ist erfolgreich, wenn wir gesamteuropäisch bis Ende Januar 2026 eine Million Unterschriften sammeln. Über www.houseeurope.de auf dem offiziellen Petitionsportal der EU.
Je höher CO₂ bepreist wird, desto wertvoller wird der Bestand.
Im Erfolgsfall werden die EU-Kommission und das Europäische Parlament sozusagen gedrängt, sich mit dem Thema zu beschäftigen.
Dann muss die Kommission dem Europäischen Parlament den eingereichten Gesetzesvorschlag von HouseEurope! [2] vorlegen oder einen Alternativvorschlag, der zum gleichen Ziel führt. Oder das Anliegen der Initiative begründet ablehnen, was jedoch schwierig werden dürfte. Es gab schon diverse europäische Bürgerinitiativen, die erfolgreich waren. Mit einer Million Unterschriften ist es recht wahrscheinlich, dass unser Vorschlag in der ursprünglichen oder einer ähnlichen Form umgesetzt wird.
Das wäre ein schöner Beweis für gelebte Basisdemokratie, wenn wirklich so viele Europäer:innen sagen, wir wollen mehr Umbau. Wie groß sind die Chancen?
Wir haben rund 350 Millionen Wahlberechtigte in der EU, von denen weit weniger als ein Prozent unterschreiben müsste. Und das Quorum beträgt in Deutschland rund 70.000 Unterschriften. Das scheint erreichbar, ist in der Praxis jedoch ambitioniert und wir brauchen jede Stimme.
Das Gute ist, dass über diesen basisdemokratischen Hebel auch Mietende und Wohnungssuchende Einfluss auf die politischen und rechtlichen Rahmenbedingungen der Wohnraumschaffung im Bestand, auf Sanierungen und damit auf die eigene Heizkostenabrechnung nehmen können. Vermietende können dadurch dazu bewegt werden, zu sanieren und durch Umbau neuen Wohnraum zu schaffen.
Damit sind wir wieder beim Ausgangspunkt Wohnraummangel. HouseEurope! fällt als Lösungsbeitrag quasi unter Low hanging Fruits und wird auch zum Umbau-Turbo beitragen. Da müssen doch quasi alle mitmachen wollen.
Unbedingt; das ist das Ziel. Es werden noch Unterschriften gebraucht und es geht ganz einfach unter www.houseeurope.de
Literatur
- Architects for Future (2025) Bau-Turbo: A4F-Stellungnahme zur Anhörung im Bauausschuss – Fachliche Einschätzung zum Entwurf eines Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung [online]. Bremen: A4F. https://www.architects4future.de/portfolio/publikationen/bau-turbo-stellungnahme-anhorung-bauausschuss
- HouseEurope! (2025) Legal Proposals [online]. Berlin: HouseEurope! gGmbH. https://www.houseeurope.eu/255-legalproposal
