Lebenszyklusorientierte Entscheidungsgrundlage für die frühe Phase der Projektentwicklung und das Bauen im Bestand
Das Bauen im Bestand und die Umnutzung vorhandener Immobilien sind zentrale Aufgaben der Bau- und Immobilienwirtschaft für die kommenden Jahrzehnte. Da über 85 % des heutigen Gebäudebestands auch nach 2050 bestehen bleiben, ist die Revitalisierung eine wichtige Strategie für den nachhaltigen Umgang mit Ressourcen. Häufig werden Gebäude vor Ablauf ihrer technischen Lebensdauer abgerissen, obwohl durch Bestandsentwicklung erhebliche Mengen an Material und Emissionen eingespart werden können.
Vor diesem Hintergrund wurde im Rahmen des Forschungsprogramms Zukunft Bau das REoN-Tool entwickelt. Dieses Entscheidungsunterstützungsmodell ermöglicht einen lebenszyklusorientierten Vergleich zwischen den Alternativen Bestandsentwicklung und Abriss mit anschließendem Neubau. Es berücksichtigt die drei Dimensionen der Nachhaltigkeit – ökologisch, ökonomisch und sozial – und stellt die Ergebnisse in einem Dashboard dar.
Das Tool basiert auf vereinfachter Ökobilanzierung, Kapitalwertmethoden und einer Nutzwertanalyse. Es zeigt, dass Bestandsentwicklung in vielen Fällen ökologisch vorteilhaft ist, insbesondere wenn tragende Strukturen erhalten bleiben und energetische Ertüchtigungen vorgenommen werden. Ökonomisch kann ein Neubau nur dann überlegen sein, wenn deutlich höhere Mieterträge erzielt werden, was meist langfristige Zeiträume voraussetzt. Die soziale Dimension bleibt stark von subjektiven Einschätzungen abhängig. Sensitivitätsanalysen belegen, dass die Qualität der Bestandsbauteile und die Höhe der erzielbaren Mieten entscheidende Einflussfaktoren sind. Bei schlechter Bauteilqualität verkürzen sich Austauschzyklen, dennoch bleibt die Bestandsentwicklung emissionsseitig meist günstiger. Ein wesentliches Entscheidungskriterium ist die Menge der verbauten Emissionen: Für einen Betrachtungszeitraum von 50 Jahren weist die Bestandsentwicklung rund 30 % weniger Emissionen auf.
Das REoN-Tool ist für die frühe Phase der Projektentwicklung konzipiert und erfordert detaillierte Eingaben zu Bauteilflächen und Nutzungsparametern. Es unterstützt Projektentwickler:innen und Eigentümer:innen dabei, die nachhaltigen Wirkungen beider Varianten transparent und nachvollziehbar gegenüberzustellen. Die Forschung zeigt, dass eine mehrdimensionale Betrachtung aller Nachhaltigkeitsaspekte notwendig ist, um das Potenzial des Bestands auszuschöpfen. Für die Praxis bietet das Tool eine erste Indikation zur Entscheidungsfindung und trägt zur Reduzierung von Ressourcenverbrauch und Emissionen bei. Weiterer Forschungsbedarf besteht in der Validierung des Tools für unterschiedliche Gebäudetypen sowie in der Verbesserung der ökologischen und sozialen Bewertungsgrundlagen.
Falter, C.; Kessel, T.; Schwerdtner, P.; Fricke, A. (2025) Bestandsentwicklung oder Neubau: Lebenszyklusorientierte Entscheidungsgrundlage für die frühe Phase der Projektentwicklung und das Bauen im Bestand. Bonn: BBSR – Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung [Hrsg.]. Zukunft Bau – Forschung KOMPAKT 4/2025.
