Mehr Wohnungen und ­weniger Kosten

So könnte es gehen

Warum ist der Bau von Wohnungen eigentlich so teuer, zeitaufwendig, nervenaufreibend, dazu klimabelastend und das Ergebnis allzu häufig nicht schön? Und noch wichtiger: Was ist zu tun, damit der Wohnungsbau zügig, bezahlbar, CO₂-neutral, nervenschonend und schön werden kann? Hierzu eine kurze Ursachenanalyse und sechs Vorschläge, deren Umsetzung Kosten, Zeit und CO₂-Emissionen halbiert und die Anzahl der gebauten Wohnungen verdoppelt.

Der Wohnungsmangel in wachsenden Metropolregionen und attraktiven Universitätsstädten sowie die daraus resultierenden stark steigenden Mieten gelten als die soziale Frage. Das von der ehemaligen Ampelkoalition vorgegebene Ziel, jährlich 400 000 zusätzliche Wohnungen zu bauen, wurde in den letzten Jahren deutlich verfehlt. Bau, Erwerb und Mieten von Wohnungen sind für breite Bevölkerungsschichten nahezu unbezahlbar geworden. Die Wirtschaft in Deutschland stagniert seit Jahren. Fehlende Wohnungen können durchaus als Infrastrukturdefizit eingeordnet werden, denn die ebenfalls dringend benötigten Fachkräfte sollten möglichst arbeitsnah eine Wohnung finden. Die Überwindung einer Rezession erfordert eine Belebung der Bauwirtschaft. Bezeichnend ist, dass bei der Bundestagswahl 2025 die jüngeren Wähler mit einem Stimmenanteil von 40 % für AfD und Linke ihren Missmut über das Klein-Klein und die fehlenden Perspektiven – auch bei der Wohnungssuche – deutlich zum Ausdruck brachten. Gründe genug, um den Wohnungsbau anzukurbeln.

1 Priorisierung der Bestandsnutzung

Deutschland braucht dringend mehr bezahlbare Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen für Allein- oder Zu-zweit-Lebende; dabei gilt: Um- und Ausbau und Neubau. Wenn es gelänge, jährlich in 1 bis 2 % der 16 Mio. existierenden Ein- und Zweifamilienhäuser auch nur eine zusätzliche Wohnung zu schaffen, wären 160 000 bis 320 000 Wohneinheiten per annum gewonnen. Helfen könnte eine stark erleichterte Genehmigungspraxis (Stichwörter: Dachgeschossausbau und 20 % mehr Bruttogrundfläche genehmigungsfrei; ein Stockwerk höher fügt sich regelmäßig ein; Genehmigungsfiktionen ausweiten). Mit einem flexiblen Mietrecht für Kleinvermieter (1 bis 3 Wohnungen) würde die Vermietung im selbst bewohnten Haus – die Kinder sind ausgezogen – nicht an der Angst scheitern, einen Mieter nicht mehr loswerden zu können. In den Niederlanden sind Mieterträge aus Untervermietung übrigens weitgehend steuerfrei. So könnte es für eine alleinstehende Dame in einer großen gemieteten städtischen Altbauwohnung vielleicht attraktiver sein, eine Studentin als Untermieterin aufzunehmen, die im Idealfall gegen Einsamkeit und bei Besorgungen hilft. Ebenso unverzichtbar sind die Umnutzung von Büro- und Kaufhäusern sowie Aufstockungen und Nachverdichtungen (Bild 1). Seit langem setze ich mich für die Überbauung von Parkplätzen ein (Bild 2).

2 Für eine Halbierung der Baukosten ist Produktivitätssteigerung unerlässlich

Produktivitätssteigerungen sind zwar nicht alles, aber langfristig fast alles (eine leider häufig in Vergessenheit geratene ökonomische Binsenweisheit). Die Produktivität am Bau ist allerdings seit dreißig Jahren nicht gestiegen. Weder die Zinsen noch der Ukrainekrieg sind in erster Linie für die hohen Baukosten verantwortlich. Vielmehr haben de facto negative Zinsen und billige Energie diesen Missstand über zehn Jahre kaschiert.

Ursächlich für die fehlende Produktivität sind vor allem überholte Strukturen bei Planung, Beauftragung und Realisierung. Die Gewerketrennung bildet mehr oder weniger die Arbeitsteilung im Handwerk ab, das immer noch zunftmäßig organisiert ist. Dies führt zu hohen Reibungsverlusten und den bekannten Verzögerungen und Qualitätsmängeln, erschwert die überfällige Digitalisierung und verhindert weitgehend eine serielle und automatisierte Produktion. Für eine Produktivitätssteigerung ist die Überwindung der Gewerketrennung unverzichtbar. Durch eine ganzheitliche Planung, Beauftragung und Realisierung können die Herstellkosten um zehn bis fünfzehn Prozent gesenkt werden. Dass sich auf diese Weise Kosten einsparen lassen, ist vielfach belegt, ermöglicht doch die Überwindung der Gewerketrennung optimierte Prozesse und beschleunigte Planungen. Der neue Hamburg-Standard zeigt den Weg und die notwendigen Werkzeuge. Nachgewiesenes Kosteneinsparpotenzial: 400 Euro/m²Wohnfläche durch optimierte Planungs- und Genehmigungsprozesse, 1000 Euro durch Verzicht auf ausgewählte technische und bauliche Elemente und 600 Euro durch vereinfachte Standards.

Zudem schlage ich vor, sämtliche Vergabevorschriften der öffentlichen Hand um zwei Wörter zu ergänzen: „Vergabe gewerkeweise oder ganzheitlich“. Ein Wahlrecht würde der öffentlichen Hand viel Zeit, viel Ärger und sicher 10 bis 15 % der Kosten sparen. Die Überwindung der Gewerketrennung dürfte auch bei Großvorhaben zu einer deutlichen Reduzierung von Kosten und Zeit führen. Die Einsparpotenziale bei Bauvorhaben wie dem neuen Berliner Flughafen, Stuttgart 21 und der zweiten Stammstrecke in München hätten im Milliardenbereich gelegen.

Exkurs: Vergabevorschriften und insbesondere Förderrichtlinien schreiben regelmäßig eine gewerkeweise Vergabe vor. Sie kann, muss aber nicht zielführend sein. Die gewerkeweise Vergabe soll nicht zuletzt das mittelständische Handwerk schützen. Soweit sie jedoch deutlich höhere Kosten verursacht, ist sie als Subvention für das mittelständische Handwerk zu qualifizieren. Anstatt das Vergaberecht systemwidrig zu verkomplizieren, wäre eine Steuersenkung für das mittelständische Handwerk oder eine direkte Subventionierung transparenter und effizienter. Grundsätzlich stellt sich allerdings die Frage, ob bei knappen öffentlichen Mitteln eine Subventionierung des florierenden mittelständischen Handwerks überhaupt erforderlich ist.

3 Eine Reduzierung der Standards bietet großes Potenzial

Deutschland hat im internationalen Vergleich einen extrem hohen Wohnstandard, insbesondere im Neubau. Dies führt auch zu extrem hohen Kosten. Derzeit liegen die Errichtungskosten für einen Quadratmeter in Deutschland etwa bei 5000 Euro, in Schweden und Österreich aber nur bei etwa 3000 Euro. Doch wohin führt das zuweilen? Zu geförderten Sozialwohnungen mit Passivhausstandard, elektronischer Belüftungssteuerung mit Wärmerückgewinnung und vollverglaster Südseite. Was passiert nach drei Monaten? Die Belüftungssteuerung ist kaputt, drei Heizlüfter treiben die Raumtemperatur auf 24 °C und die Stromrechnung in astronomische Höhen. Eine Reduzierung der Standards, insbesondere bei der technischen Gebäudeausstattung – keine Fußbodenheizung im Treppenhaus, keine Trittschalldämmung auf dem Balkon und auch nicht vierzig Steckdosen in einer Zwei-Zimmer-Wohnung – und der Normen auf das Wesentliche (Sicherheit) ist dringend geboten. Der überfällige Bürokratieabbau ist in aller Munde. Beim Wohnungsbau zeigen der Gebäudetyp E und der neue Hamburg-Standard den richtigen Weg auf.

4 Bauland ist zu knapp und damit viel zu teuer

In den Metropolregionen und den angesagten Schwarmstädten kosten Bauland und Baurecht häufig mehr als 2000 Euro/m²Wohnfläche. Ursächlich ist die künstliche Verknappung von Bauland. Hier schlage ich einen Paradigmenwechsel vor. Ähnlich wie beim Baurecht für Windräder sollten Kommunen zur Ausweisung von Wohnbauflächen entsprechend dem Einwohnerwachstum verpflichtet werden. Für diejenigen, die Bauland teuer gekauft haben oder horten, ist das sicherlich nicht attraktiv, denn ein größeres Angebot führt zu einer deutlichen Senkung der Preise.

Der Wohnungsbau, der in den Metropolen regelmäßig mehr als 30 % für Bauland und Baurechtgewinnung investieren muss, könnte die Gesamtkosten um weitere 10 bis 20 % senken und deutlich mehr Wohneinheiten realisieren. Im Großraum München könnte man beispielsweise fast alle Flächen innerhalb des äußeren Autobahnringes als Wohnbauland ausweisen – ausgenommen das Isartal –, denn der Verzicht auf Maisfelder schadet weder der Natur noch den Naherholungsmöglichkeiten und den Landwirten offensichtlich auch nicht. Die Wertschöpfung bei der Transformation von Acker- zu Bauland könnte einen Faktor Zehn ermöglichen. Im Großraum München kostet der Quadratmeter Ackerland 30 bis 50 Euro, die Bodenrichtwerte für Bauland liegen bei 1000 bis 2000 Euro. Bei einem Preis von 500 Euro/m² würden Landwirte immer noch 5 Mio. Euro/ha erlösen. Bei einer Geschossflächenzahl von drei und einer Wohnbaunutzung von 50 % der Fläche könnten pro Hektar Maisfeld immer noch etwa 150 Wohnungen (15 000 m²Wohnfläche) entstehen.

Wohnungen, Gärten und Parkanlagen sind in allen Belangen besser als industriell bewirtschaftete Landwirtschaftsflächen. Dem Vorschlag, metropolnah Bauflächen auszuweisen, steht auch nicht die Gefahr von zunehmender Versiegelung und Zersiedelung entgegen. Vielmehr verhält es sich umgekehrt, denn der größte Flächenverbrauch findet abseits von Metropolen in ländlich strukturierten Gemeinden statt.

Exkurs: Eine staatliche Infrastrukturhilfe für die Umlandgemeinden der Metropolen (Kindergärten und Schulen werden stärker bezuschusst) könnte die Wachstumsskepsis ebenso reduzieren wie eine Anwendung von § 6 b Einkommensteuergesetz für den sozialen Wohnungsbau.

5 Grunderwerb- und Umsatzsteuer verursachen über ein Fünftel der Kosten

Ein Verzicht auf die Grunderwerbsteuer beim Ersterwerb wird diskutiert. Da die Einnahmen jedoch den klammen Kommunen (und Ländern) zustehen, dürfte die Umsetzung schwierig werden. Angemessen und enorm hilfreich wäre eine Reduzierung der Umsatzsteuer von 19 auf 7 % (zukünftig wohl eher von 20 auf 10 %). Im gewerblichen Bürobau ist der Investor derzeit nicht umsatzsteuerpflichtig. Warum kann dies nicht ebenso für den gewerblich tätigen Vermieter im Wohnungsbau gelten? Lebensmittel sind mit einer reduzierten Umsatzsteuer belegt, weil sie zum Leben notwendig sind. Reduzierte Umsatzsteuersätze gelten bei Mobilität und Photovoltaik sowie für Bücher und Zeitungen. Warum nicht für das Wohnen? Auch in Österreich und Italien gilt bei gewerblichem Wohnungsbau eine reduzierte Umsatzsteuer. Sie wäre die einfachste Kostensenkung.

Dagegen spricht auf den ersten Blick nur ein vermeintlicher staatlicher Einnahmenverlust. Aber hierzu eine Milchbubenrechnung: Wenn im Jahr 2026 etwa 200 000 Wohnungen zu einem Durchschnittspreis von 300 000 Euro ohne Umsatzsteuer gebaut würden, ergäbe sich ein Umsatz von 60 Mrd. Euro. Dieser würde voraussichtlich mit 20 % Umsatzsteuer belegt. Das bedeutete eine Umsatzsteuereinnahme von zwölf Milliarden Euro. Würde sich die Anzahl der gebauten Wohnungen verdoppeln (400 000 statt 200 000), könnte der Umsatzsteuersatz von zwanzig auf zehn Prozent halbiert werden, ohne dass sich ein Einnahmeverlust ergäbe. Zudem führt jeder investierte Euro in den Wohnungsbau zu weiteren Investitionen, denn wer ein Haus baut, kauft in der Regel eine neue Küche und andere Möbel. Damit würden sich letztlich die Umsatzsteuereinnahmen erhöhen. (Eine zeitliche Begrenzung der Umsatzsteuerreduzierung dürfte den Wohnungsbau dramatisch beschleunigen, birgt aber die Gefahr einer Überhitzung.)

Kurzfristige Einnahmerückgänge infolge der Reduzierung der Umsatzsteuer könnten durch einen Verzicht auf dysfunktionale Förderungen bei diversen Förderprogrammen weitgehend kompensiert werden. Insbesondere der KfW-40-Standard führt in der Praxis bei weitem nicht zu den prognostizierten Energie- und CO₂-Einsparungen (siehe hierzu Abschnitt 6). In jedem Fall wären Einnahmeausfälle aber durch später erhöhte Umsatzsteuereinnahmen ausgeglichen, denn wenn und soweit ein Investor beim Wohnungsbau zum Umsatzsteuervorabzug berechtigt ist, müsste er Mieten mit Umsatzsteuer beaufschlagen. Dennoch würden die Mieten sinken, da die Herstellungskosten per se um 10 % niedriger wären.

Ernst zu nehmen hingegen sind die Bedenken, wonach eine Reduzierung der Umsatzsteuer nicht beim Letztverbraucher (also dem Mieter oder Eigennutzer) ankommt, sondern lediglich die Gewinnmarge von Projektentwicklern und Investoren erhöht. Beim derzeitigen Angebotsmangel an bezahlbaren Miet- und Eigentumswohnungen ist dies nicht auszuschließen. Steigt jedoch das Angebot, regelt der Markt die Margen. Und für gemeinwohlorientierte Bestandshalter (städtische Gesellschaften und Genossenschaften) steht die Gewinnmaximierung ohnehin nicht im Mittelpunkt. Der Einwand, wonach zukünftig eher die Konsumsteuern steigen sollten als die Steuern und Abgaben auf Arbeit, ist grundsätzlich berechtigt. Doch Wohnungen, die mehr als einhundert Jahre genutzt werden, dienen nicht dem Konsum, sondern sind als Investitionen zu qualifizieren. Daher ist eine Umsatzsteuerreduktion hier nicht nur vertretbar, sondern vorrangig geboten.

Sinnvoll wäre zudem ein Sondervermögen (vorzugsweise mit möglichst viel privatem Kapital) für den Wohnungsbau, denn neue Wohnungen sind in der Tat Vermögen und nicht nur beschönigt benannte Schulden. Ebenfalls vorteilhaft für Investitionen in den Wohnungsbau wären ausgeweitete Abschreibungsmöglichkeiten, und schließlich könnte eine Grundsteuer C helfen, die Spekulation mit baureifen Grundstücken einzubremsen und das Phänomen der Enkelgrundstücke zu reduzieren. Kurzfristige Einbußen bei der Umsatzsteuer könnten aber nicht nur durch Wachstum beim Wohnungsbau, sondern vor allem durch Einsparungen von Kosten für Unterkunft (derzeit etwa 15 Mrd. Euro jährlich) und Wohngeld (etwa fünf Mrd. Euro jährlich) überkompensiert werden.

6 Paradigmenwechsel in der Klimapolitik

Zu einem dringend erforderlichen Kurswechsel in der Klimapolitik für den Gebäudesektor soll der Einfachheit halber Axel Gedaschko, Präsident des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, zu Wort kommen: „Allein in den 12 Jahren von 2010 bis Ende 2022 wurde in Deutschland die Unsumme von 545 Milliarden Euro in energetische Sanierungsmaßnahmen von Wohngebäuden gesteckt, ohne dass der Energieverbrauch durch Raumwärme pro Quadratmeter nach einem bereits erreichten Rückgang um ein Drittel zwischen 1990 und 2010 dann noch weiter gesunken wäre. Das haben Analysen von Zahlen des Bundeswirtschaftsministeriums und des Bundesumweltamts spätestens seit 2020 deutlich gemacht – und die Wohnungswirtschaft weist seitdem mit Nachdruck auf diesen Missstand hin.“ Clean Deal – nicht Green Deal – ist dagegen der richtige Weg: Nicht die Gebäudeeffizienz muss an erster Stelle stehen, sondern die Dekarbonisierung, fordert die im November 2024 gegründete Initiative Praxispfad CO₂-Reduktion im Gebäudesektor [1]. Die fünf Kernforderungen der Initiative zeigen einen erfolgversprechenden und bezahlbaren Weg:

1. Emissionsfreie Wärmeversorgung
2. Maßvolle energetische Sanierung
3. Effiziente Wärmepumpennutzung
4. Einführung eines Emissionsminderungspfads
5. Förderung von Bestandserhalt und Kreislaufwirtschaft

Der Fokus auf Wärmedämmung und Energieeinsparmaßnahmen ist schlichtweg zu teuer und zu ineffektiv: Emissionseffizienz statt Energieeffizienz ist die zeitgemäße Leitlinie!

7 Zusammenfassung

Mit den vorstehend beschriebenen Maßnahmen lässt sich die Anzahl der gebauten Wohneinheiten von 250 000 auf 500 000 jährlich verdoppeln. Hierzu fokussiert dieser Beitrag die Reduzierung von Flächenbedarf, CO₂-Emissionen sowie insbesondere eine deutliche Einsparung bei den Kosten (50 %). Dies hilft, Steuermittel zu sparen, Schulden zu vermeiden und Verteilungskämpfe erträglicher zu machen. Ein größerer Kuchen – Wohnungen und Wohlstand für alle –, ohne dabei Umwelt, Natur und Nachbarschaften unangemessen zu belasten; das ist es! Eine Steigerung der Eigentumsquote von derzeit 50 % auf zukünftig 60 % bietet Aufstiegschancen und entspannt die Rentenproblematik, denn von 1600 Euro Rente kann man nicht 1200 Euro für Miete zahlen. Mit dem WohnungsbauTurbo (Kabinettsbeschluss Juni 2025) ist die Bundesregierung in guter Geschwindigkeit auf dem richtigen Weg. Nach Jahrzehnten des Zauderns und der Delegation – Sicherheit an die USA, Energie an Russland, Wachstum an China sowie Rente, Infrastruktur und Klima an die nächste Generation – braucht es nun ein Jahrzehnt der Zuversicht und der Tatkraft. Ein Blick auf Deutschland 1945 und 2025 zeigt, dass unsere Ausgangsposition so schlecht nicht ist. Abschließen möchte ich mit Karl Popper: „Optimismus ist Pflicht“ und Erich Kästner: „Es gibt nichts Gutes, außer man tut es!“

Das Essay beruht auf einem Vortrag von Dr. Ernst Böhm im Rahmen des Akademiegesprächs am See auf der Tagung „Transformationen – Trägheitskräfte – Veränderungserschöpfung: Die Gesellschaft in der gebauten Umwelt“ der Akademie für Politische Bildung und der Bayerischen Ingenieurkammer-Bau am 5. Mai 2025 in Tutzing.

Literatur

[1] Endres, E.; Fisch, M. N.; Hebel, D.; Sobek, W.; Walberg, D. (2024) Klimamanifest Wissenschaftler fordern Kurswechsel bei Gebäude-Klimapolitik.nbau 6/2024, S. 70–71.www.nbau.org/2024/11/15/wissenschaftler-fordern-kurswechsel-bei-gebaeude-­klimapolitik

Dr. Ernst Böhm, geb. 1957 in Straubing, 1977–1982 Jurastudium und Promotion in Regensburg, Freiburg, Ann Arbor und München; 1983–1993 Anwalt und internationales Projektgeschäft; 1993–2003 Geschäftsführer Dach- und Fassadenbau Bihler und Oberneder München; 2003 Management-Buy-out, Gründungsgesellschafter B&O Gruppe; 2021 Deutscher Nachhaltigkeitspreis Architektur für die Forschungshäuser Einfach Bauen Bad Aibling (Bild 3); seit 2025 Beiratsvorsitzender der B&O Gruppe. Besonders am Herzen liegen ihm die Themen klimafreundlich Bauen, Einfach Bauen, bezahlbarer Wohnraum und Kreislaufwirtschaft. www.buo.de/bau