Modellprojekt in Heidelberg zu einfachen Sanierungsstrategien für den Gebäudebestand

Einfach Sanieren

Im Forschungsprojekt „Einfach Sanieren“ untersucht die Technische Universität München gemeinsam mit der Gesellschaft für Grund- und Hausbesitz Heidelberg die Frage: Ist die Sanierung des Gebäudebestandes auf Neubauniveau alternativlos? Um diese Frage beantworten zu können, werden an sieben baugleichen Mehrfamilienhäusern in Heidelberg verschiedene Sanierungsstrategien in der Praxis erprobt und die Kosten den realen Energieeinsparungen gegenübergestellt. Die Ergebnisse zeigen: Mehr ist nicht immer besser, zumindest wenn man die Kosten mit kalkuliert.

1 Warum brauchen wir einfacheres Sanieren?

Eine Bauwende ist notwendig, um die Klimaziele zu erreichen; dabei kommt der energetischen Sanierung des Wohnungsbestands eine Schlüsselrolle zu. Mit rund 40 % der deutschlandweiten Treibhausgasemissionen ist der Gebäudesektor der größte Einzelverursacher [1]. Gleichzeitig ist in den bestehenden Gebäuden bereits enorme „graue Energie“ gebunden – also Energie, die für Herstellung, Transport und Bau aufgewendet wurde. Diesen Bestand energetisch zu ertüchtigen ist deshalb nicht nur energetisch sinnvoll, sondern auch ressourcenschonender als Abriss und Neubau, die zusätzliche Emissionen verursachen [2–4].

Trotz dieses erheblichen Potenzials bleibt die Sanierungsdynamik weit hinter dem, was für das Ziel der Klimaneutralität der Bundesregierung erforderlich wäre. Die Sanierungsrate lag im Jahr 2025 bei 0,67 % und ist damit gegenüber den Vorjahren weiter gesunken [5]. Um die Klimaneutralität im Gebäudebestand zu erreichen, wäre nach Berechnungen der Deutschen Energie-Agentur (dena) hingegen eine Rate von rund 1,9 % notwendig [6] – also fast das Dreifache des heutigen Niveaus (Bild 1).

Die zentrale Frage lautet daher: Warum sanieren wir nicht mehr? Ein wesentlicher Grund ist, dass Sanierungen häufig als zu teuer, zu aufwändig und zu bürokratisch wahrgenommen werden. Die gängigen Förderprogramme orientieren sich an ambitionierten Effizienzstandards, die hohe Investitionen erfordern und in der Umsetzung komplex sind. So verlangt der Effizienzhaus-55-Standard (EH 55) die Unterschreitung von 55 % der Primärenergie und von maximal 70 % der Transmissionswärmeverluste eines Referenzgebäudes nach Gebäudeenergiegesetz (GEG). Doch ein höherer Aufwand führt nicht zwangsläufig zu einer größeren Klimawirkung.

2 Der Rebound-Effekt – wenn sich die erhoffte Einsparung nicht einstellt

Eine energetische Sanierung verbessert die Gebäudehülle, doch ob die prognostizierten Heizkosteneinsparungen tatsächlich bei Mieterinnen und Mietern ankommen, hängt nicht allein von der Bauqualität ab. Ein entscheidender, in der Förderpraxis bislang kaum berücksichtigter Faktor ist das Verhalten der Bewohnenden selbst.

Wenn eine Wohnung nach der Sanierung deutlich weniger Wärme verliert, sinkt die Sorge vor hohen Heizkostennachzahlungen und damit oft auch die Hemmschwelle, mehr zu heizen. Raumtemperaturen steigen, Fenster bleiben länger geöffnet und bislang unbeheizte Bereiche werden stärker genutzt [7, 8]. Dieses Phänomen ist als Rebound-Effekt bekannt: Die tatsächlich erzielte Energieeinsparung bleibt hinter der rechnerisch prognostizierten zurück, weil sich mit der Sanierung auch der Komfortanspruch der Nutzenden verändert.

Bild 2 veranschaulicht diesen Zusammenhang. Eine Auswertung der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V. (ARGE e. V.) von 927 Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 442.000 m² Wohnfläche zeigt folgende Tendenz: Gebäude mit einem rechnerisch hohen Energiebedarf weisen in der Praxis oft einen geringeren Verbrauch auf als berechnet. Bei Gebäuden mit niedrigem berechneten Energiebedarf zeigt sich hingegen ein umgekehrtes Bild: Der gemessene Verbrauch liegt häufiger über dem prognostizierten Bedarf [9].

Für Mieterinnen und Mieter ist das eine frustrierende Erfahrung: Die Kaltmiete steigt durch die Modernisierungsumlage, während die erhofften Einsparungen bei den Heizkosten nicht im prognostizierten Umfang eintreten. Was technisch als Erfolg gilt, kann sozial als Belastung wahrgenommen werden und untergräbt letztlich die Akzeptanz von Sanierungen insgesamt. Mit dieser Frage befasst sich das Forschungsprojekt „Einfach Sanieren“ der Technischen Universität München zusammen mit der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft Gesellschaft für Grund- und Hausbesitz (GGH) Heidelberg. Denn selbst wenn Sanierungen technisch erfolgreich umgesetzt werden, bleibt eine zentrale Frage unbeantwortet: Halten die Einsparungen in der Praxis, was die Planung verspricht?

3 Der Ausgangszustand des Bestands

Im Forschungsprojekt stehen insgesamt 13 baugleiche Mehrfamilienhäuser aus der Mitte der 1950er-Jahre im Fokus, von denen sieben Gebäude im ersten Bauabschnitt von Sommer 2024 bis ­Anfang Winter 2025 saniert wurden (Bilder 3, 4). Jedes Haus ist zweigeschossig und umfasst acht Wohneinheiten, einen unausgebauten Dachboden sowie einen unbeheizten Keller. Die Wohnfläche beträgt rund 496 m² pro Gebäude. Die Erschließung erfolgt über zwei unbeheizte Treppenhäuser.

Der im Energieausweis ausgewiesene Energiebedarf vor der Sanierung beträgt 199 kWh/(m²·a). Die Wärmeversorgung des Quartiers wurde im Jahr 1994 auf Fernwärme umgestellt; im Zuge dieser Umrüstung wurden die Heizungsrohre im Keller gedämmt [10].

3.1 Baukonstruktion und energetischer Zustand vor der Sanierung

Die Gebäude sind in Massivbauweise errichtet. Die Außenwände bestehen aus 24 cm starkem Bimshohlblockmauerwerk, die Geschossdecken aus Betonplatten- beziehungsweise Betonhohlkörperdecken. Besonders erwähnenswert ist die konstruktive Ausbildung der Balkone: Sie sind im Verbund mit den Decken bewehrt und betoniert, sodass sie statisch eng mit der Tragstruktur verbunden sind. Weitere charakteristische Details sind Fensterbänke aus Betonwerkstein sowie Fensterstürze aus Stahlbeton. [10]

Die Bausubstanz befindet sich weitgehend im Originalzustand. Erneuert wurden bislang lediglich die Decke zum unbeheizten ­Dachboden sowie die Fenster, die inzwischen durch Kunststoffrahmen mit Zweifachverglasung ersetzt wurden [10]. Energetisch ergibt sich daraus ein mittlerer U-Wert der Gebäudehülle von 1,4 W/(m²·K) [11].

3.2 Die umgesetzten Sanierungsstrategien

Untersucht werden mehrere Sanierungsvarianten mit unterschiedlicher Eingriffstiefe und Materialwahl. Für die sieben Gebäude des ersten Bauabschnitts wurden Varianten mit unterschiedlichen energetischen Sanierungstiefen umgesetzt, von minimalinvasiven Maßnahmen wie der Dämmung der Keller­decke und punktuellen Verbesserungen der Verglasung bis hin zu umfassenderen Maßnahmenpaketen mit Fassadendämmung, Fenstertausch und Wärmebrückenbehandlung. Dabei kamen unterschiedliche Materialien und Konstruktionsweisen zum Einsatz, etwa Wärmedämmverbundsysteme (WDVS) oder Dämmputze. Für die Varianten V0 bis V2 orientierten sich die U-Werte weitgehend am Mindeststandard des GEG. In den weitergehenden Varianten auf Effizienzhaus-Niveau wurden dagegen höhere Dämmstärken vorgesehen, um unter anderem unvermeidbare Wärmebrücken auszugleichen und die energetischen Zielwerte zu erreichen. Eine Beschreibung der einzelnen Maßnahmen kann Tab. 1 entnommen werden.

Tab. 1Die sieben Sanierungsstrategien von minimalinvasiv zu EH 55

4 Von der Theorie in die Praxis

Die Umsetzung energieeffizienter Maßnahmen in einem Reallabor bietet einen entscheidenden Vorteil: Sie ermöglicht es, die tatsächliche Umsetzbarkeit sowie die praktischen Hürden unmittelbar zu erkennen und zu bewerten, worin der Mehrwert praxisnaher Forschung liegt. Hierbei rücken auch soziale Aspekte zunehmend in den Vordergrund. In den untersuchten Gebäuden lebt eine Mieterschaft, die teilweise seit Jahrzehnten dort wohnt. In dieser Zeit haben sich zahlreiche persönliche Gegenstände in den Kellerabteilen angesammelt (Bild 5). Maßnahmen wie die vollständige Räumung dieser Bereiche im Zuge der Sanierung, verbunden mit der temporären Auslagerung persönlicher Gegenstände in Container im Außenraum, stießen daher nachvollziehbar auf geringe Akzeptanz.

Auch die baulichen Maßnahmen zur wärmebrückenfreien Sanierung der Keller führten zu Nutzungskonflikten. Zur Reduktion von Wärmebrücken wurde in den Effizienzhaus-Varianten eine flankierende Innendämmung angebracht. In den ohnehin beengten Kellerräumen führt dies jedoch zu einer spürbaren Einschränkung der Nutzbarkeit: schmale Erschließungswege, etwa zu Fahrrad- oder Waschräumen, werden zusätzlich eingeengt und erschweren alltägliche Abläufe (Bild 6).

Während im Neubau mittlerweile nahezu wärmebrückenfrei konstruiert wird, ist die nachträgliche Reduktion von Wärmebrücken im Bestand wesentlich schwieriger umzusetzen. Viele kritische Bereiche sind baulich nicht mehr zugänglich. Bei statisch mit der Geschossdecke verbundenen Balkonen ist eine nachträgliche thermische Trennung nicht möglich, sodass die Balkone mit hohem Aufwand in die Dämmebene integriert werden mussten.

Um verbleibende Wärmebrücken auszugleichen und damit die Anforderungen des EH-55-Standards zu erfüllen, wurde die Dicke der Fassadendämmung angepasst. In diesem Projekt führte das zu Dämmstärken von bis zu 30 cm. Solche nachträglich erhöhten Dämmstärken führen nicht nur zu einem neuen Erscheinungsbild des Gebäudes, sondern auch zu konstruktiven Herausforderungen: Im untersuchten Gebäude musste die Dachkonstruktion erweitert werden. Dies war möglich, da bei der Installation der ­Photovoltaikanlage während der Sanierung ausreichend Bestandsziegel übrig geblieben waren. Ebenso mussten die Dachrinnen und Fallrohre versetzt werden, um die neuen Aufbauten aufnehmen zu können.

5 Welche Strategie ist am sinnvollsten?

5.1 Energiemonitoring für Raumwärme

Um die Auswirkungen des Nutzerverhaltens von Beginn an in die Bewertung einbeziehen zu können, wurden bereits während der laufenden Sanierungsarbeiten alle Varianten mittels thermisch-dynamischer Gebäudesimulation untersucht. Der simulierte Energiebedarf wurde anhand nutzerspezifischer Randbedingungen wie Raumtemperatur, Lüftungsverhalten und interner Wärmegewinne auf den tatsächlichen Energieverbrauch des Gebäudes vor der Sanierung kalibriert und angepasst.

In einem ersten Schritt wurden auf dieser Grundlage die Energieeinsparungen durch die jeweilige energetische Sanierungsmaßnahme bei unverändertem Nutzerverhalten bestimmt. Dieses Simulationsergebnis stellt den theoretischen Referenzwert ohne Berücksichtigung des Rebound-Effekts dar. Um den Rebound-Effekt in der Prognose zu berücksichtigen, wurde das Simulationsergebnis anschließend mit einem Korrekturfaktor verrechnet, der aus dem einschlägigen Diagramm der ARGE-Studie [9] abgeleitet wurde. Dieser Faktor beschreibt die nach einer Sanierung zu erwartende Verhaltensänderung der Nutzenden, beispielsweise eine Erhöhung der Raumtemperatur, und ermöglicht so eine realistischere Schätzung des tatsächlichen Energieverbrauchs nach der Sanierung.

Eine erste messtechnische Auswertung liegt für die Monate Januar und Februar 2025 vor. Die erfassten Verbräuche wurden witterungsbereinigt und auf ein volles Jahr hochgerechnet, um die Vergleichbarkeit mit den Vorjahreswerten vor der Sanierung zu gewährleisten (Bild 7).

Die höchste Einsparung erzielt die Variante V4 (EH 55) mit 64 % gegenüber dem Energieverbrauch vor der Sanierung. Gleichzeitig weist diese Variante mit einer Differenz von 13 Prozentpunkten zwischen der prognostizierten und der tatsächlich gemessenen Einsparung auch den ausgeprägtesten Rebound-Effekt auf.

Insgesamt lässt sich festhalten, dass mit Ausnahme der minimalinvasiven Variante (V0) alle untersuchten Varianten einen Rebound-Effekt aufweisen. Eine Ausnahme stellt Variante V3 (EH 85) dar, bei der Simulation und Messung nahezu deckungsgleich sind. Als mögliche Ursache hierfür ist das bereits vor der Sanierung sehr sparsame Nutzerverhalten in diesem Gebäude anzuführen, das offenbar auch nach der Maßnahme beibehalten wurde.

5.2 Lebenszykluskostenanalyse

Die Gegenüberstellung von Umweltwirkung und Kostenbilanz über den 25-jährigen Betrachtungszeitraum (Umbau 2024, Nutzung ab 2025, Bilanz bis 2050) liefert ein differenziertes Bild, das je nach Bewertungsperspektive zu unterschiedlichen Schlussfolgerungen führt (Bild 8).

Unter Zugrundelegung eines konstanten Fernwärme-Emissionsfaktors von 156 g CO₂-Äq./kWh [13] erzielen alle Varianten eine positive Gesamtumweltbilanz. Die eingebrachte graue Energie der Baumaßnahmen wird somit in jedem Fall durch die betrieblichen CO₂-Einsparungen kompensiert.

Den größten Klimaschutzbeitrag leisten die Vollsanierungsvarianten V3 (−155 kg CO₂-Äq./m²WF) und V4 (−156 kg CO₂-Äq./m²WF), die nahezu gleichauf liegen. Dies zeigt, dass der energetische Mehraufwand für den EH-55-Standard gegenüber dem EH-85-Standard unter dem angenommenen Fernwärmemix kaum zusätzliche Umweltentlastung bringt. Die kombinierten Varianten V2A (−118 kg CO₂-Äq./m²WF) und V2B (−106 kg CO₂-Äq./m²WF) erzielen hingegen mehr als doppelt so hohe Einsparungen wie die Einzelmaßnahmen V1A und V1B. Damit wird die synergetische Wirkung kombinierter Einzelmaßnahmenpakete deutlich. Auf der Kostenseite zeigt sich ein vergleichbares Grundmuster: Während V2A mit 425 €/m²WF ein gutes Verhältnis zwischen Investition und Heizkosteneinsparung aufweist, steigen die Gesamtkosten bei den Vollsanierungsvarianten deutlich an (V3 auf 657 €/m²WF, V4 auf 1258 €/m²WF), ohne dass die betrieblichen Einsparungen den Investitionsmehraufwand innerhalb des Betrachtungszeitraums vollständig kompensieren können.

Um Klimaschutzwirkung und wirtschaftlichen Aufwand in einer einzigen Kennzahl zusammenzufassen, bieten sich die CO₂-Vermeidungskosten als zentraler Effizienzindikator an. Diese werden im Folgenden für alle Varianten ausgewertet.

5.3 CO2-Vermeidungskosten

Die CO₂-Vermeidungskosten setzen die Nettomehrkosten in Beziehung zur erzielten CO₂-Einsparung und bilden damit einen wichtigen Effizienzindikator für die klimapolitische Bewertung von Sanierungsmaßnahmen.

Variante V2A (WDVS, Glastausch, Kellerdecke) erreicht mit 3611 €/t CO₂-Äq. den günstigsten Wert aller Varianten und erweist sich damit als die kosteneffizienteste Maßnahme hinsichtlich der vermiedenen CO₂-Emissionen. Knapp dahinter liegt V0 mit 3800 €/t CO₂-Äq., allerdings auf Basis einer wesentlich geringeren absoluten Einsparwirkung.

V3 (EH 85) erreicht 4228 €/t CO₂-Äq. und schneidet damit innerhalb der Vollsanierungsvarianten besser ab als V4 (EH 55) mit 8073 €/t CO₂-Äq. Der Schritt von EH 85 auf EH 55 ist demnach zwar technisch umsetzbar, aus Sicht der CO₂-Vermeidungskosten jedoch mit Abstand am teuersten, da der Grenznutzen der dickeren Dämmschichten den Grenzertrag erheblich übersteigt.

Variante V1B (Dämmputz, Kellerdecke) weist mit 6929 €/t CO₂-Äq. nach der Vollsanierungsvariante V4 die zweithöchsten CO₂-Vermeidungskosten aller untersuchten Varianten auf (Bild 9).

Dies bestätigt die vergleichsweise geringe Klimaschutzwirkung des hier eingesetzten Dämmputzsystems, das sowohl hinsichtlich der erzielbaren Dämmwirkung als auch im Verhältnis von Investitionsaufwand zu CO₂-Einsparung hinter den konventionellen WDVS-Lösungen zurückbleibt. Für denkmalgeschützte Gebäude oder Bauten mit erhaltenswerter Fassadengestaltung, bei denen ein klassisches WDVS aus gestalterischen oder baurechtlichen Gründen nicht realisierbar ist, kann der Dämmputz dennoch eine sinnvolle und gegebenenfalls die einzig zulässige Option sein.

5.4 Fazit

Die Ergebnisse aus der Messung und der Lebenszykluskostenanalyse zeigen, dass kombinierte Maßnahmenpakete den Einzelmaßnahmen in nahezu allen Hinsichten überlegen sind. Variante V2A erweist sich in diesem Fall als ausgewogenste Lösung: Sie vereint eine gemessene Heizenergieersparnis von rund 44 % sowie die niedrigsten CO₂-Vermeidungskosten aller Varianten. Die Vollsanierung auf EH-85-Niveau (V3) bleibt der wirkungsstärkste Effizienzstandard. Der weitere Schritt auf EH-55-Niveau (V4) ist hingegen weder ökonomisch noch klimatisch sinnvoll. Zudem belegen die Messdaten, dass der Rebound-Effekt in der Sanierungs­beratung systematisch berücksichtigt werden muss, da er das theo­retische Einsparpotenzial in nahezu allen Varianten spürbar reduziert. Die vorliegenden Ergebnisse basieren auf einem Messzeitraum von zwei Wintermonaten. Nach Abschluss eines vollständigen Messjahres werden diese ersten Erkenntnisse auf eine belastbarere Grundlage gestellt werden können.

6 Vom wissenschaftlichen Ergebnis zur Praxis: Wer trägt die Kosten der Sanierung?

Die vorangegangene Analyse legt nahe, dass Variante V2A (die Kombination aus WDVS, Glastausch und Kellerdeckendämmung) die aus wissenschaftlicher Sicht überzeugendste Handlungsempfehlung darstellt. Sie vereint geringe CO₂-Vermeidungskosten, eine solide Umweltbilanz und einen vertretbaren Investitionsaufwand. Wird der Fokus jedoch von der rein energetischen Bewertung auf die beteiligten Akteure erweitert, wird ein Zielkonflikt sichtbar, der in der praktischen Umsetzung nicht vernachlässigt werden kann.

6.1 Drei Parteien, drei Interessen – der Konflikt in der Sanierungstiefe

Bei einer Sanierung im Bestand sind stets mindestens drei Kostenträger betroffen: die Mieterinnen und Mieter, der Eigentümer (in diesem Fall eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft) sowie die öffentliche Hand über Förderinstrumente von Bund und Ländern. Jede dieser Parteien trägt einen spezifischen Anteil an der Gesamtbelastung, der sich je nach Sanierungstiefe grundlegend verändert.

Im Mietbau ist die Umlage der Modernisierungskosten gesetzlich begrenzt. Nach § 559 Abs. 1 BGB dürfen maximal 8 % der aufgewendeten Kosten, abzüglich Erhaltungsanteile (Abs. 2) und erhaltener Fördermittel, jährlich auf die Nettokaltmiete umgelegt werden. § 559 Abs. 3a BGB sieht zusätzlich eine Kappungsgrenze vor: Bei Ausgangsmieten über 7 €/m² ist die Mieterhöhung auf 3 €/m² begrenzt, bei Ausgangsmieten unter 7 €/m² (dieser Fall trifft auf den Pfaffengrund zu) auf 2 €/m². Im Forschungsprojekt überschreiten alle Varianten diese Kappungsgrenze, mit Ausnahme der minimalinvasiven Variante, die zu einer Mieterhöhung von 1,51 €/m² führt. Zieht man von der zulässigen Mieterhöhung die tatsächlich gemessenen Heizkosteneinsparungen ab, ergibt sich der Nettobetrag, den die Mieterinnen und Mieter trotz Sanierung zusätzlich tragen müssen. Die Fördermittel von Bund und Land können anteilig auf den Quadratmeter umgelegt werden. Den verbleibenden Anteil muss der Eigentümer aus Eigenmitteln finanzieren.

Betrachtet man die Gesamtbelastung in € pro m² und Monat über alle Varianten hinweg (Bild 10), wird der Zielkonflikt unmittelbar sichtbar: Mit zunehmender Sanierungstiefe steigt zwar der absolute Fördermittelanteil, am deutlichsten bei der Vollsanierung auf EH-55-Niveau (V4), dennoch bleibt der Eigenanteil der Wohnungsbaugesellschaft in allen Varianten ab V1A so hoch, dass eine flächendeckende Umsetzung auf den Gesamtbestand finanziell nicht tragbar erscheint. Die Variante mit den wissenschaftlich besten CO₂-Vermeidungskosten (V2A) und die Variante, bei der das Verhältnis von Eigenanteil, Förderung und Belastung der Mieterinnen und Mieter am vorteilhaftesten ist, fallen damit auseinander.

Dahinter steht ein dreifacher Interessenkonflikt:

Die kommunale Wohnungsbaugesellschaft sucht jene Variante, bei der ihr Eigenanteil an der Gesamtbelastung wirtschaftlich tragbar bleibt, also diejenige, mit der sich der größtmögliche Hebel aus Förderung und zulässiger (tragbarer) Mietanpassung erzielen lässt.

Im Wohnungsbau profitieren Mieterinnen und Mieter von der Deckelung der Kaltmieterhöhung. Eine Warmmietenneutralität (bei der die eingesparten Heizkosten die Sanierungsumlage vollständig kompensieren) wird dennoch selbst bei Vollsanierungen nicht erreicht, da die erzielbaren Heizkosteneinsparungen hierfür nicht ausreichen. Aus Mieterperspektive bleiben die Vollsanierungsvarianten EH 85 und EH 55 dennoch am vorteilhaftesten, weil sie die höchste Entlastung bei den Heizkosten bewirken. Viele Mieterinnen und Mieter verlieren das Interesse an einer Sanierung, sobald diese vorrangig als Treiber steigender Mietkosten wahrgenommen wird. Dieser Aspekt überwiegt gegenüber möglichen Heizkosteneinsparungen, Umweltbewusstsein sowie Zugewinnen an thermischem Komfort im Winter. Angesichts der ohnehin angespannten Mietpreisentwicklung in deutschen Großstädten ist davon auszugehen, dass die soziale Akzeptanz für Sanierungen entsprechend gering ausfällt.

Die öffentliche Hand setzt mit ihren Förderinstrumenten gezielt Anreize für höhere Sanierungstiefen und finanziert damit indirekt einen Mehraufwand, der weder aus Klimaschutzsicht noch aus der wirtschaftlichen Perspektive von Wohnungsbaugesellschaften und Mieterschaft überzeugend begründet werden kann.

6.2 Schlussfolgerung

Die Ergebnisse zeigen, dass eine allein auf CO₂-Vermeidungskosten gestützte Handlungsempfehlung in der Praxis an ihre Grenzen stößt. Für eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft mit sozialem Versorgungsauftrag und begrenzten Eigenmitteln ist nicht die klimaeffizienteste, sondern die finanzierbare Variante entscheidend. Diese liegt in vielen Fällen deutlich unterhalb der wissenschaftlich optimalen Sanierungstiefe. Eine zukunftsfähige Sanierungsstrategie erfordert daher nicht nur technische und ökologische Optimierung, sondern auch ein Fördersystem, das die Lastenverteilung zwischen den beteiligten Akteuren so gestaltet, dass ambitionierte Maßnahmen auch für Bestandshalter mit sozialer Bindung wirtschaftlich umsetzbar werden.

7 Wie sollen wir nun mit dem Mehrfamilienhausbestand umgehen?

7.1 Fazit

Die Ergebnisse des vorliegenden Forschungsvorhabens machen deutlich, dass es beim Umgang mit dem Gebäudebestand keine universelle Lösung gibt, wohl aber belastbare Orientierungsgrößen. Aus energetischer, ökologischer und wirtschaftlicher Sicht liegt der größte Hebel nicht in der maximalen Sanierungstiefe, sondern in klug zusammengestellten Maßnahmenpaketen, die Einsparpotenzial, Investitionsaufwand und damit CO₂-Vermeidungskosten in ein sinnvolles Verhältnis setzen. Für den hier untersuchten Gebäudetyp ist dies die Kombination aus Fassadendämmung, ­Kellerdeckendämmung, Glastausch und Fernwärmeanschluss.

Wird die Perspektive von der einzelnen Maßnahme auf das Gesamtsystem aus Eigentümer, Mieterschaft und öffentlicher Förderung erweitert, zeigt sich jedoch ein struktureller Zielkonflikt: Die wissenschaftlich optimale und die unter realen Rahmenbedingungen finanzierbare Sanierungstiefe klaffen auseinander. Solange Fördersysteme Vollsanierungen auf EH-55-Niveau mit hohen Zuschüssen bevorzugen, ohne dabei die tatsächliche Lastenverteilung zwischen den Beteiligten zu berücksichtigen, wird ein Großteil des Bestandes, insbesondere im kommunalen und (sozial) geförderten Wohnungsbau, von ambitionierteren Sanierungen ausgeschlossen bleiben.

Kommunale Wohnungsbaugesellschaften haben ein intrinsisches Interesse daran, ihren Gebäudebestand in einem guten Zustand zu halten und gleichzeitig faire Mieten zu gewährleisten. Anstelle einer Effizienzhauslogik, die hohe Sanierungstiefen pauschal begünstigt, spricht vieles für eine gezielte Förderung wirksamer Einzelmaßnahmen. Dort, wo ohnehin Instandhaltungsarbeiten anstehen, etwa bei der Erneuerung des Dachs, kann der energetische Standard unmittelbar mitgedacht werden. So entstehen Synergien zwischen Sanierung und Werterhalt, die weder die Mieterschaft noch die Wohnungsbaugesellschaft unverhältnismäßig belasten.

Ein weiteres zentrales Thema, das im Heidelberger Pilotprojekt aufgrund des bereits vorhandenen Fernwärmeanschlusses keine unmittelbare Rolle spielte, ist die Art der Wärmebereitstellung. Das Forschungsprojekt „Einfach Um-Bauen“ hat die Umstellung des Wärmeerzeugers als größten Hebel identifiziert [13]. Der Grund liegt darin, dass eine Kilowattstunde Heizenergie nur dann eine nennenswerte Klimawirkung entfaltet, wenn sie aus einer emissionsreichen Quelle stammt. Wer fossile Wärme also durch erneuerbare Wärme ersetzt, erzielt häufig eine größere CO₂-Reduktion als durch aufwendige Dämmmaßnahmen allein. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Verbrauch vernachlässigt werden kann. Je geringer der Energieverbrauch eines Gebäudes ist, desto geringer ist die Last, die ein neues Heizsystem tragen muss, und desto effizienter kann es betrieben werden. Dämmung und Heizungstausch sind nicht als Alternativen zu verstehen, sondern ergänzen sich. Die Frage ist daher vielmehr, in welcher Reihenfolge und in welchem Maß sie sinnvoll miteinander kombiniert und eingesetzt werden (Bild 11).

Das Projekt zeigt, dass der Weg zu einem klimaneutralen Gebäudebestand nicht über maximale Dämmstärken und starre Effizienzstandards führt, sondern über kluge, maßgeschneiderte Strategien, die ökologische Wirksamkeit, wirtschaftliche Tragfähigkeit und soziale Verträglichkeit miteinander verbinden. Einfach Sanieren eben.

7.2 Ausblick

Die vorliegenden Messergebnisse basieren auf den Monaten Januar und Februar 2025. Die Auswertung des vollständigen Messjahres erfolgt im April 2026 und ermöglicht eine belastbarere Jahresbilanz. Die Grafiken werden entsprechend aktualisiert. Der vollständige Endbericht des Projektes wird anschließend auf der Website des Strategiedialogs „Bezahlbares Wohnen und innovatives Bauen“ des Landes Baden-Württemberg zur freien Verfügung stehen und kann dort als Grundlage für weiterführende Planungen und politische Entscheidungen genutzt werden.

---

Literatur

1. Becker, S.; Hagen, J. et al. (2023) dena-Gebäudereport 2024: Zahlen, Daten, Fakten zum Klimaschutz im Gebäudebestand. Berlin: dena – Deutsche Energie-Agentur (Hrsg.). www.dena.de/fileadmin/dena/Publikationen/PDFs/2023/dena-Gebaedereport_2024.pdf
2. Steger, S.; Wilts, H.; Bergs, L.; Bergmann, L. (2022) Energetische Sanierung von Bestandsgebäuden oder Neubau – Ökologische Bewertung hinsichtlich Materialbedarf, Primärenergieverbrauch und damit verbundenen Treibhausgas-Emissionen. Wuppertal: Wuppertal Institut für Klima, Umwelt, Energie. https://epub.wupperinst.org/frontdoor/deliver/index/docId/7989/file/7989_Energetische_Sanierung.pdf
3. DGNB – Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e. V. (2025) Klimawirkungen von Sanierungen: Eine lebenszyklusbasierte Analyse.Stuttgart: DGNB.www.dgnb.de/?eID=dumpFile&t=f&download=1&f=11776&token=449dfee69e41bc4028ffa8b155cc3a7f5901bf8b
4. Steger, S.; Bergs, L. (2022) Sanierung vs. Abriss und Neubau: Ressourcenimplikationen für ein Fallbeispiel im Vergleich. Bericht im Rahmen des Forschungsprojekts „OptiWohn: Flächennutzung optimieren, Neubaudruck mindern“. Wuppertal: Wuppertal Institut für Klima, Umwelt, Energie. https://wupperinst.org/fileadmin/redaktion/downloads/projects/OptiWohn_Ergebnisbericht_Ressourcenimplikationen.pdf
5. Bundesverband energieeffiziente Gebäudehülle e. V. (2026)Sanierungsquote 2025: Talfahrt für energetische Gebäudesanierung geht weiter[online].https://buveg.de/pressemeldungen/sanierungsquote-2025-talfahrt-fuer-energetische-gebaeudesanierung-geht-weiter [Zugriff am 21.04.2026]
6. Jugel, C.; Albicker, M. et al. (2021) dena-Leitstudie Aufbruch Klimaneutralität. Berlin: dena – Deutsche Energie-Agentur (Hrsg.). www.dena.de/fileadmin/dena/Publikationen/PDFs/2021/Abschlussbericht_dena-Leitstudie_Aufbruch_Klimaneutralitaet.pdf
7. Bauer, A.; Möller, S.; Gill, B.; Schröder, F. (2021) When energy efficiency goes out the window: How highly insulated buildings contribute to energy-intensive ventilation practices in Germany. Energy Research & Social Science vol. 72. https://doi.org/10.1016/j.erss.2020.101888
8. Moeller, S.; Bauer, A. (2022) Energy (in)efficient comfort practices: How building retrofits influence energy behaviours in multi-apartment buildings. Energy Policy vol. 168. https://doi.org/10.1016/j.enpol.2022.113123
9. Walberg, D.; Gniechwitz, T. (2021) Energiebedarf und tatsächlicher Energieverbrauch bei Wohngebäuden.Verbrauchsbench­marks für Intervalle des Norm-Energiebedarfs (Arbeits- und Informationsblätter, 24-2021). Kiel: Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen. https://arge-ev.de/arge-ev/publikationen/arbeitsblaetter
10. Veit, A.; Jarmer, T. et al. (2024). Einfach Sanieren – Entwicklung unterschiedlicher Sanierungsstrategien zum Erreichen der CO₂-Neutralität der GGH-Gebäude im Pfaffengrund, Heidelberg. München: TUM. www.sdb-bw.de/wp-content/uploads/2024/06/Zwischenbericht_EinfachSanieren.pdf
11. Nagler, F.; Niemann, A.; Jarmer, T. (2026) Einfach umbauen: Ein Leitfaden.
12. stadtwerke heidelberg (2020) Bescheinigung über die energetische Bewertung nach FW 309 Teile 1 und 7.www.swhd.de/de/Hauptnavigation/Privatkunden/Fernwaerme/Rechte-Seite/Bescheinigung-Fernwaerme-PE-Faktor-und-CO2-Faktor-2020.pdf
13. Jarmer, T.; Niemann, A. et al. (2025). Einfach Um-Bauen. Konzepte für das robuste Sanieren von Wohngebäuden –CO₂-Reduktionohne Steigerung der Warmmiete. München: TUM. www.einfach-bauen.net/wp-content/uploads/2025/09/250917_Einfach-Um-Bauen-Endbericht.pdf

---

Autor:in

M. Eng. Annalena Veit, annalena.veit@tum.de

Wissenschaftliche Mitarbeiterin an der TU München, Lehrstuhl für Gebäudetechnologie und klimagerechtes Bauen

www.arc.ed.tum.de/klima/startseite